損しないための住宅ローンの選び方

2021.03.21家づくり

札幌でアンティーク新築住宅を建てるならラフェルム札幌。
ブログを読んでいただきありがとうございます。
家作りコーディネーター、住宅ローンアドバイザーの進藤です。

ご新築計画では希望の間取りや内装デザインなどの理想を叶えるためにたくさん考えることがたくさんあり、夢が膨らみます。ただ、それと一緒にしっかりと向き合う必要がある資金計画はついつい後回しになってしまいがちです。

今回は、お家作りの第一歩目としてお考えいただきたい「損しないための住宅ローン」についてお話させていただきたいと思います。

人生で１番高い買い物は？

人生で一番高い買い物は何かと聞かれると「住宅」と答える方が多いと思いますが、実は「住宅ローン」と言われています。

たとえば建物と土地に4000万円かかったとして、4000万円ぴったりで払い終えるのは実は現金で支払った方だけなのです。住宅ローンを組むと必ず金利がかかります。
金利は金融機関や金利プランによって様々で今や日本には約4800種類以上の住宅ローンが存在すると言われています。
そう考えれば住宅ローン選びは、4000万円で買ったものを5000万円で払い終えるのか、7000万円で払い終えるのか総返済額を選ぶということと同じことなのです。

年間の返済額はどのくらいにするのか

では、どのくらいの返済額になればローンを組んだ後も余裕のある家計になるのかをお話しします。

まずは、住宅ローンの支払い額を考える基準として現在のお家賃と比較する方が多くいらっしゃいます。「支出」という点では「家賃８万円」も「住宅ローンの８万円」も同じ金額ですが、家賃とローンはお互い比較対象ではない性質を持っているため単純に比較して住宅ローンの月々の返済額を決定するのはとても危険です。

実は、返済額を決めていくにあたって「年返済比率」という考え方があります。
年返済比率とは、年収額を基準に住宅ローンの返済を年間いくら行うのかを割り出す考え方です。
返済比率は金融機関によって設定されている割合が違うのですが、ご年収400万円以下の場合は30％まで、400万円以上の方は35％までの返済額に抑えることが好ましいと言われています。
そのためご年収400万円の方は年間120万円までのご返済になります。

この数値は、一生日本に暮らすという前提で子供最大３人まで人並みの教育を受けさせられる住宅ローンの返済割合の安全の上限から割り出された数値です。そのため、ライフスタイルや人生設計によってもまた変わってくると思いますのでご参考程度にお考えください。

様々な住宅ローンの種類

次に、住宅ローンの種類についてです。冒頭でもお伝えした通り現在日本には4800種類以上の住宅ローンが存在します。私たちはその中から１個しか選択することができず難しいように思えますが、実は大きく分けると２種類にしかなりません。

どう分けるかと言いますと、金利の付き方です。一つは固定金利、もう一つは変動金利です。
変動金利は、金利が低く設定されていますが今日借りたら最後までいくら返すことになるのか誰にもわからない予測不能の住宅ローン。固定金利は全くの逆で、借りた日から返す日までの返済額が１円たりとも変わることのない住宅ローン。

お互いにメリットデメリットがあるので将来のことを見越して自分たちにはどれがあっているのかを考えて組む必要があります。

さらに、資金計画をする上で「頭金」も重要なポイントになります。
頭金を準備するメリットは、借入額が少なくなり金利の負担も減り総返済額が抑えられます。
デメリットとしては、手元に現金がなくなってしまうということ。今の時代は、一昔前に比べて超低金利時代と言われています。そのため住宅ローンはできるだけ多く長く借りて、万が一に備えて手元に現金を残しておくと安心だという考え方もできます。団信の内容も充実している商品が多いためです！

団信とは団体信用生命保険の略で、ご契約者に万が一のことがあった場合や働けなくなって保証会社が設定している基準を満たした場合残債が０円になったり、給付金を受け取れる保険です。
各金融機関この保険に入ることができるという条件で貸し出すことが多いのですが、例外としてフラット35は団信に加入できなくても住宅ローンを組むことができます。