土地情報を見る時に気を付けたい１０のこと

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家作りコーディネーターの岡留です。いつもブログを読んでいただきありがとうございます。

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先日スタッフ進藤が「土地」についてのブログを書いておりましたね。今回私からは「土地選び」にまつわることで、実際に土地情報を検索している時に気を付けて見ていただきたいことをまとめてみました。是非ご参考にしてみてください。

①区域区分

土地には見た目にはわからない成約が様々あり、中には家を建築できない土地もあります。「市街化区域」と「市街化調整区域」がありますが、後者の「市街化調整区域」と書かれていたら要注意です。自治体に申請をして建てられる場合もありますが、「資材置き場」や「家庭菜園に最適」などと表記のある土地はたいてい建築不可です。

②用途地域

「市街化区域」の中に用途地域というものが設定されています。行政が、住みよい街づくりや景観を保つために建築物の大きさや用途を制限するために設けているものです。主に「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類されます。以下にざっくりとですがご説明します。

◆住居系：第一種低層・第二種低層住居地域

一般的な住宅、学校や小規模のお店がある地域です。建物の高さ制限（10ｍまたは12ｍ）があり、建蔽率・容積率も厳しい数字になります。その為、敷地いっぱいにギリギリまで建物を建てることはできません。高い建物がなくゆとりのある街並みとなります。

◆住居系：第一種中高層・第二種中高層住居地域

住宅や学校、病院の他に、中規模のお店、中高層のマンションやオフィスビルもたち並ぶ地域です。レストランや生活に便利な施設が充実します。

◆住居系：第一種住居・第二種住居地域

上記の中高層住居地域の建物の他に、より大規模なマンションやホテルを建てることができます。第二種住居地域ではパチンコ店やカラオケ店なども建築可能になります。大きな施設や深夜まで営業するような店舗もある、賑やかな印象の地域です。

◆住居系：準住居地域

上記の第一種住居地域に加えて、小規模の工場や自動車修理工場などが建築可能になります。幹線道路沿いに指定されるような地域です。

◆住居系：田園住居地域

農地や農業施設との良好な住環境を保護する地域です。低層住居専用地域に建築可能なものと農産物倉庫などの農業施設を建築できます。

◆商業系：近隣商業地域・商業地域

高層ビルやあらゆる用途の商業施設を建築することができます。商店街や、主要駅の周辺などが該当します。賑やかで利便性の良い地域のイメージですが、商業地域は日当たりなどの住環境はあまり重視されていないので、住宅向きではないかもしれません。

◆工業系：準工業・工業地域

こちらもあらゆる用途の建物を建てることができ、大きな工場の跡地を利用した再開発地域などもあります。準工業地域は住宅と町工場が混在しているようなイメージですが、工業地域には学校や病院が建てられません。

◆工業系：工業専用地域

唯一、住宅を建築できない区域になります。

 

③防火地域・準防火地域

主に商業系の地域で指定されています。火災の延焼を防除しなければならないエリアで、建物の構造や材料に制限がでます。耐火性能のあるものにしなければなりませんので、建築コストがアップします。網入りガラスや耐火性能のある玄関ドアに変更する必要があり、デザインやサイズの制限もでます。

④接道状況

建物を建築する土地にはかならず「接道義務」というものがあります。４ｍ以上の幅の道路に対して２ｍ以上接していないと建築できません。ただし、２ｍ接していたとしても工事車両の通行が難しかったりすると建築コストがアップします。

また接道している道路の種類は公道か私道かも見ておきたいポイントです。私道の場合は個人所有のものになるため、工事に際して許可をとることが必要であったり、除雪が入らないなどの懸念点があります。

⑤高低差

歩道から車が乗り入れできないくらいの段差がある土地や、坂道の途中にある土地は、外構工事で塀を作る必要があったり、家に入るまでに階段を作る必要があるなど、コストアップとなります。また土を削り取るにも費用がかかりますので、高低差がある場合も要注意です。とはいえ、見晴らしが良かったり、日当たりが良い場合も多いので、周囲の家がどんなふうに建てているのか観察してみましょう。

⑥上下水道と電気の状況

水道は、土地まで引き込まれていれば、接続工事費のみとなりますが、大抵の場合は水道管が古く、取替えが必要です。土地に引き込まれていなくても、前面道路に本管があれば、そこに接続する工事費用で済みます。もしも近隣まで来ていない場合は、大掛かりな工事となり莫大な費用を要します。下水道の来ていない地域は浄化槽の設置が必要となります。補助金がでる地域もありますが、維持費などを考慮しておく必要があります。電気は、旗竿地など奥まった土地に電気を引き込む場合、私設電柱を立てなければならないことがあります。

⑦隣地との境界

隣地との境目に境界石がなく、境界明示されていないと後々のトラブルの原因となります。境界明示をしていただけない土地は、測量をして境界石を入れる費用が数十万円かかります。また、越境物がないかも確認しておきたいポイントです。隣地の物置の軒先や、木の枝、塀が越境している、などということがあります。建築に影響のない軽微な越境でも隣地の方としっかり覚書を交わしておいた方がよいです。

⑧土地の形状

旗竿地や変形の土地だと、建築プランによってはデッドスペースが出来がちだったり、電気や水道の引込、工事費用が増す傾向にあります。その代わりに、近隣の坪単価より安く設定されていることが多いです。プランによっては変形地でも有効活用できます。

⑨地目が宅地ではない

ちょっと細かいことで、建築に影響はありませんが、住宅ローンを利用する場合は登記上の地目を宅地に変更する必要がありますので、登記費用がかかります。だいたい３～４万円程度です。

⑩古屋付・建築条件付き

現状家が建っている場合で、「解体更地渡し」と記載されていれば、解体してから引き渡してもらえますが、「現状渡し」となっている場合は解体費用は買主持ちとなります。一般的な2階建て木造住宅でだいたい150万円～200万円くらいかかります。また、建築条件付きと記載があれば特定の住宅会社で建てることが条件となりますので、ご自身で決めた建築会社で建てることができません。

まとめ

細かいことは他にもいろいろあるかもしれませんが、注意点は最初に知った上で土地選びをした方が良いと思います。とはいえ、全てがデメリットという訳でもありませんし、全く同じ土地はないので、一つ一つ「個性」があるものだと思います。誰かが良いと言っているものが必ずしも自分にも好条件とは限りませんし、一件デメリットが多そうな土地でも、見方を変えれば最高の物件ともなります。

ラフェルム札幌でも土地選びからのご相談承ります。

一緒に探しましょう！

最後までお読みいただきありがとうございました。